星迈网普陀区今年89个住宅小区物业费调价，背后发生了什么？

恒力锦沧花园

立秋后第一个清晨，普陀区真如镇街道恒力锦沧花园的居民发现了小惊喜：20年未曾更换的景观水泵正汩汩喷涌，樱花亭外新铺的塑胶步道在晨光中熠熠生辉。而就在去年，这里还因为设施老化、绿化失管，屡屡登上12345热线的投诉榜。

从“质价不符”到“质价双升”，恒力锦沧花园的蝶变是普陀区全面铺开物业服务“质价双提升”行动的缩影。

普陀区坚持党建引领，通过阶梯式、动态型、整合式等“花式调价”模式，持续推动物业收费标准市场化机制的建立和物业服务质量的提升。截至目前，今年普陀区已有89个住宅小区完成物业费调价，物业类热线投诉同比下降约24.8%。

“阶梯式调价”型：小步稳走逐渐提升

位于万里街道的万里名轩，是有26年房龄的早期商品房，却因为“保养得当”被居民称为“冻龄小区”。

其实，曾经它也面临设施老化、内部环境破旧等老旧小区共性问题，转折点出现在2022年。

当时，万里名轩续聘了中环陆家嘴物业。“物业在小区服务超过20年，总体获得了多数居民的认可。”万里名轩业委会主任夏爱萍说，“不过续聘后，物业基于人力、物资等运营成本上涨，提出了涨物业费的要求。”

中环陆家嘴物业副总经理陆燕介绍，2021年，公司聘请专业物业费评估第三方对万里名轩进行物业服务成本评估、精细化测算，并将评估报告向全体进行公示。“评估下来，建议收费标准是3.11元/平方米。”

然而，当时万里名轩电梯住宅的物业费只有1.89元/平方米。由于价格差距较大，大多数业主代表都坚决反对。

经过居委会、业委会、物业近10次商讨，提出了阶梯式调价的模式，将物业管理费连续三年逐步调整。夏爱萍说：“就像水电气费用阶梯式上涨一样，居民负担不重，更容易接受。”

具体而言，第一年涨0.29元/平方米，第二年涨0.1元/平方米，第三年涨0.1元/平方米，达到2.38元/平方米。此外，调整公共收益分配方案作为补充补偿措施，将公共收益分配物业的比例从30%提升至40%。

在公示、征询阶段，物业和业委会一起多次听取业主意见，为业主们耐心解答，让业主明白支付的物业费用在何处。最终高票通过阶梯调价方案，物业费收缴超过98%。

这三年，物业也和业委会一起干了几件群众关切的大事：比如，高大树木修剪、老旧电梯更新。让居民们印象最深的是小区物业经理的无微不至——每天7点前到岗，叫得出每户人家的名字，知道很多老人的爱好星迈网，甚至连哪辆自行车是小区住户亲戚家里的都知道。

小区也开展了多项“物业+”的服务：送水到家、家电清洗、为老人代配药等。“有了小区业主对服务的认可，才能有更多的可能性。”陆燕说。

眼下，万里名轩的工作方法已推广到万里街道其他社区。石泉街道光新路129弄、曹杨新村街道香山苑等小区，也都采用了“阶梯式调价”模式，通过每年小幅度上涨，逐年实现物业费价格市场化。

万里名轩周楠摄

“动态调价”型：让居民明明白白调价

位于长寿路街道的澳门新苑，则通过“根据社会最低工资标准变化动态调价”模式，不断实现物业费价格与市场经济动态变化接轨。

“我们小区换过三任物业。”澳门新苑业委会主任虞蕴介绍，“第二任物业就是因为账目不清，被居民投诉，又入不敷出，自己离开了。”

2021年，在长寿路街道的协调下，上海久实物业进驻小区提供代管服务。相比之前，久实物业专业、尽责的服务逐步赢得了居民的信任。但要可持续发展，物业费涨价也势在必行。

久实物业总经理张健华告诉记者：“此前，我们已在武宁小城推行过‘根据社会最低工资标准变化动态调价’方式，主要用于解决一线物业服务人员的薪酬缺口，所涉及基本工资、加班工资、外劳力缴金等上调费用总和，分摊至整个小区面积，进而得出物业费联动的价格，相关财务数据对外公示，并得到业主的理解和支持，所以尝试把这种模式复制到澳门新苑。”

具体到澳门新苑，如上海市社会最低工资每上调100元，员工基本薪酬总和将增加1391元，分摊至总建筑面积17649.62平方米，相应上调物业服务费0.08元/平方米。2025年7月1日起，最低工资上调50元，由2690元/人调整为2740元/人，根据约定物业费相应增加0.04元/平方米。

业委会主任虞蕴有财务工作背景，感觉这个方案公开透明、一目了然，容易被业主接受。居委会、业委会随即组织10余名志愿者对居民开展多轮上门沟通，全面征集业主意见，并先后召开5场现场协调会，面对面回应居民关切。

小区业主大会上，两项关键议案以超过98%的同意率高票通过：一是续聘久实物业；二是依据既定机制完成物业费调整，自明年1月1日起，物业费每平方米每月上调0.04元。

久实物业也明确承诺，将带来实实在在的服务提升：实施“亮灯工程”优化照明系统、扩展监控存储容量、修复楼道渗漏，以党组织牵头建立定期交流会议，接待日等。

正红里居民区书记潘翔，更是被居民称为“贴心人”，随时随地帮忙解决居民各种困难。在他看来，通过机制创新与良性沟通，物业费不再是不可触及的“敏感话题”，而成为推动服务升级、实现社区共治共赢的重要杠杆。

澳门新苑周楠摄

“整合调价”型：因地制宜更接地气

一个小区三种“物业管理模式”，这就是位于宜川路街道的农林小区的曾经。

农林小区始建于20世纪80年代，共有14栋楼378户。其中1-10号由国企物业“托底”管理，每平方米0.18元的物业费仅提供维修服务；11-13号楼由市场化物业公司接手，每平方米0.57元的物业费也无法覆盖安保服务；14-16号楼因长期“真空”没有物业，居委会不得不承担起上门收取清扫费等各种事务。

2021年之前，农林小区看不出是一个“小区”——整体没有围栏呈开放式，导致外来车辆随意进出，电瓶车盗窃频发，居民直言“不敢让孩子独自下楼”。乘着实施“美丽家园”的东风，小区成立党员攻坚小组，历时3个月全覆盖走访，完成围墙合围、监控全覆盖、车位扩容划线等，从物理层面将14栋楼房“圈”在一起，安保和停车问题得到了阶段性改善。

“但这远不够，第二个重点是业委会。”农林居委会党总支书记杨小燕介绍，2023年，在宜川路街道、农林村居民区党总支的牵头下，通过居民自荐、推荐成功选举产生了新一届业委会成员。新一届业委会呈现“两升一优”特征，即党员占比提升，本科以上学历提升，专业人才比例优化。

真正的硬仗在去年打响。新上任的业委会调研发现，1-10号楼居民习惯了0.18元的“地板价”，14-16号楼从未交过物业费，而市场上的物业公司调研后直摇头：“收费不够发工资！”更棘手的是，居民对“物业来了能干啥”充满怀疑。

针对物业选聘过程中的痛点，宜川路街道搭建“红色议事厅”平台，组织各方会谈12次。基于市场上没有物业接手的现实，再次发掘党员力量——昶仰物业承接农林居委管辖的另外两个老旧小区，拥有丰富的管理经验，其总经理姚先生是一名老党员。

面对农林小区需“低成本运营”的需求，昶仰物业采取“资源共享、就近服务”的方案：维修工就近服务三小区，降低人力成本。每月固定收取服务费，多出的物业费收入转进业委会的维修基金，继续用于小区建设。

测算显示，含保安的物业费至少需要每月每平方米0.8元，相较原有的价格翻了几番，远超居民承受力。在多轮测算和探讨后，决定收费标准与11-13号楼维持不变，即每月每平方米0.57元但不提供保安人员，覆盖小区设施、绿化、维修和保洁等其他费用。

但没有保安，谁来管大门？谁来管车位？居委、业委和物业三方创新推出“智能自治”模式：小区四扇大门已升级为智能道闸，实现车辆自动识别启停；日常门岗管理由党员带头排班值守，昶仰物业同步承诺，由保洁人员兼顾停车秩序协调，形成“智能设备+党员引领+物业协同”的共管合力。

农林小区

如今，农林小区已完成物业合同签署，新物业已提前介入小区整体建设规划。目前，小区正推进停车管理规约制定和维修基金启用。通过先整合小区、再统一选聘物业并调价的方式，农林小区开始走上正轨。

普陀区房管局相关负责人表示，三种不同类型、不同路径的调价方式，让物业费调价做到“一把钥匙开一把锁”。调价只是手段，根本目的是逐步建立起物业服务收费标准市场化机制，进而形成小区物业服务“质价相符，优质优价”的良性循环局面。质价双提升工作经验也表明，从“要我调”到“我要调”，从“价格博弈”到“价值共创”，普陀区蹚出了一条党建引领、居民共治、行业自律的物业治理新路。

在上海市物业管理行业协会法律顾问袁方看来，物业服务企业的人力成本占比70%—80%，物业费提升，也是保持物业和基层稳定的重要因素。根据目前上海地方性立法，物业费是根据市场调节价，必须由业主大会决定星迈网，且所有调价都要通过指定的第三方价格评估。普陀区的实践卓有成效，“阶梯式调价”“动态调价”型都可在不同小区复制推广，“整合调价”型则适用于小小区合并的小区类型。从今后趋势看，物业调价也会越来越走向公开透明，从而确保业主更多的知情权。

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